Maklervertrag: was drinsteht und wie Sie wieder herauskommen

Ein Maklervertrag regelt, wofür Sie einem Makler Lohn versprechen: für den Nachweis der Gelegenheit zu einem Vertrag oder für dessen Vermittlung. Den Lohn schulden Sie nur, wenn der Kauf- oder Mietvertrag infolge dieses Nachweises oder dieser Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Arbeit, Anzeigen und Besichtigungen allein lösen keine Zahlung aus; Aufwendungsersatz gibt es nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist.

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verlangt das Gesetz die Textform (§ 656a BGB); eine E-Mail genügt, eine Unterschrift auf Papier ist nicht nötig. Für die Vermittlung einer Mietwohnung gilt dasselbe (§ 2 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz). Ein guter Maklervertrag enthält mindestens:

• die Vertragsparteien und das Objekt mit Adresse,
• die Leistungen des Maklers, etwa Exposé, Anzeigen, Besichtigungen, Verhandlung, Begleitung zum Notar,
• die Provision mit Umsatzsteuer, wer sie zahlt und wann sie fällig wird,
• die Laufzeit, die Kündigungsfrist und eine mögliche Verlängerung,
• ob es ein einfacher Maklervertrag oder ein Alleinauftrag ist,
• bei Verbrauchern die Belehrung über das Widerrufsrecht.

Wie hoch die Provision sein darf und wie sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, steht ausführlich unter Maklerprovision in NRW.

Das Gesetz kennt nur den Maklervertrag; die Begriffe Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag stehen nicht in den §§ 652 bis 656d BGB. In der Praxis beschreiben sie, wie stark sich der Eigentümer an einen Makler bindet. Was genau gilt, steht deshalb immer im einzelnen Vertrag.

Ein einfacher Maklervertrag lässt Ihnen alle Freiheit, gibt dem Makler aber wenig Grund, viel in Ihre Immobilie zu investieren. Beim Makleralleinauftrag verpflichten Sie sich, für eine feste Zeit keinen zweiten Makler einzuschalten; im Gegenzug arbeitet einer für Sie, und Interessenten sehen Ihre Wohnung nicht in drei verschiedenen Anzeigen zu drei Preisen. Beim qualifizierten Alleinauftrag geben Sie zusätzlich auch eigene Interessenten an den Makler weiter. Prüfen Sie diese Klausel besonders genau, denn sie betrifft auch den Käufer, den Sie selbst finden.

Für Eigentümer in Düsseldorf arbeiten wir mit einem Vertrag, der Leistungen, Laufzeit und Provision in Textform festhält. Unser Standardvertrag ist ein Makleralleinauftrag mit sechs Monaten Laufzeit, danach mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Laufzeitende.

So lange, wie Sie es vereinbaren. Eine Mindest- oder Höchstlaufzeit schreibt das Gesetz für den Maklervertrag nicht vor; die Vorschriften der §§ 652 bis 656d BGB enthalten dazu keine Regel. Deshalb kommt es auf drei Angaben im Vertrag an:

1. LaufzeitBis wann gilt der Vertrag? Ein festes Enddatum ist klarer als „bis zum Verkauf“.
2. VerlängerungVerlängert er sich automatisch, und um wie lange? Steht das im Kleingedruckten, notieren Sie sich das Datum.
3. KündigungsfristWie und mit welcher Frist können Sie vorher aussteigen, und in welcher Form müssen Sie kündigen?

Eine kurze, klare Laufzeit ist für beide Seiten gut: Sie sehen nach einigen Wochen, ob die Vermarktung läuft, und können dann entscheiden. Wie viel Zeit ein Verkauf in Ihrer Lage braucht, hängt vom Preis ab; die amtlichen Spannen dazu stehen unter Immobilienpreise Düsseldorf.

Nach den Regeln, die im Vertrag stehen: zur vereinbarten Frist und in der vereinbarten Form. Schicken Sie die Kündigung in Textform, etwa per E-Mail mit Datum, und bewahren Sie sie auf; dann ist später klar, ab wann der Vertrag endete.

Eine Kündigung beendet die Arbeit des Maklers für die Zukunft. Ob für einen Käufer, den er Ihnen vorher nachgewiesen hat, später trotzdem Provision anfällt, hängt davon ab, ob der Kauf infolge dieses Nachweises zustande kommt (§ 652 BGB). Wenn Sie nach der Kündigung mit einem Interessenten abschließen, den der Makler Ihnen genannt hat, lassen Sie das vorher prüfen.

Als Verbraucher können Sie einen Maklervertrag widerrufen, wenn Sie ihn außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen haben, etwa bei sich zu Hause, oder ausschließlich per Fernkommunikation wie E-Mail, Brief oder Telefon (§ 312b BGB, § 312c BGB, § 312g BGB). Verbraucher ist, wer den Vertrag überwiegend privat schließt (§ 13 BGB).

• Frist: 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 BGB).
• Ohne Belehrung: Die Frist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung; das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 BGB).
• Form: Eine eindeutige Erklärung an den Makler genügt, eine Begründung ist nicht nötig; zur Fristwahrung reicht das rechtzeitige Absenden.

Ein seriöser Makler legt die Widerrufsbelehrung dem Vertrag bei. Fehlt sie, ist das ein Grund, nachzufragen, bevor Sie Unterlagen herausgeben.

Ja, wenn es offen vereinbart ist. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher müssen sich Käufer und Verkäufer dann in gleicher Höhe zur Provision verpflichten (§ 656c BGB). Arbeitet der Makler dagegen dem Inhalt seines Vertrags zuwider auch für die andere Seite, verliert er den Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB).

Für Sie heißt das: Fragen Sie, für wen der Makler arbeitet, und lassen Sie es in den Vertrag schreiben. Bei uns steht es von Anfang an darin, damit beide Seiten wissen, woran sie sind, und die Provisionsregel steht schon im Exposé.

Diese sieben Punkte, am besten in Ruhe und mit dem Vertrag auf dem Tisch:

1. Wer ist Ihr Vertragspartner?Name, Anschrift und Erlaubnis nach § 34c GewO (§ 34c GewO).
2. Welches Objekt?Adresse und Art, damit klar ist, worauf sich der Vertrag bezieht.
3. Welche Leistungen?Was der Makler konkret tut, und bis wann.
4. Welche Provision?Betrag oder Satz mit Umsatzsteuer, wer zahlt, wann fällig.
5. Welche Laufzeit?Enddatum, Verlängerung, Kündigungsfrist.
6. Welche Bindung?Einfacher Vertrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag.
7. Welche Kosten ohne Erfolg?Aufwendungsersatz nur, wenn ausdrücklich vereinbart, und dann mit Obergrenze.

Wenn Sie einen Vertrag von uns vorab lesen möchten, schicken wir ihn Ihnen per E-Mail, bevor wir über Ihre Immobilie sprechen. Mehr über unsere Arbeit steht auf der Seite Immobilienmakler in Düsseldorf; was beim Kauf an Steuern und Gebühren dazukommt, unter Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in NRW.

Quellen: § 652 BGB, § 654 BGB, § 656a BGB, § 656c BGB, § 13 BGB, § 312b BGB, § 312c BGB, § 312g BGB, § 355 BGB, § 356 BGB, § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz, § 34c GewO. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.