Maklerprovision: wie hoch sie ist und wer sie zahlt

So hoch, wie Auftraggeber und Makler es vereinbaren: Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, wann Maklerlohn geschuldet ist, aber nicht, wie viel (§ 652 BGB). Das gilt in Nordrhein-Westfalen genauso wie in jedem anderen Bundesland; eine eigene „Maklerprovision NRW“ gibt es als Gesetz nicht. Prozentsätze, die im Netz als ortsüblich genannt werden, sind Marktgewohnheiten, keine Vorschrift.

Eine feste Obergrenze kennt das Gesetz nur an einer Stelle: Muss ausnahmsweise ein Mieter den Makler bezahlen, darf dieser höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen; gesondert abzurechnende Nebenkosten zählen nicht mit (§ 3 Wohnungsvermittlungsgesetz). Für den Kauf von Wohnungen und Häusern gibt es keine Obergrenze, wohl aber Regeln dazu, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden darf.

Für Sie heißt das: Lesen Sie die Provisionsangabe genau. Eine faire Vereinbarung nennt den Satz oder Betrag mit Umsatzsteuer, sagt, wer ihn zahlt und wann er fällig wird. Wir nennen Ihnen unsere Provision vor jedem Auftrag in Textform, und zwar bevor wir für Sie tätig werden. Was ein Makler dafür leisten sollte, steht auf der Startseite unter Immobilienmakler in Düsseldorf.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf die Provision nicht mehr allein beim Käufer landen, wenn dieser Verbraucher ist. Verbraucher ist jeder Mensch, der das Geschäft überwiegend privat abschließt (§ 13 BGB); für ihn gelten die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d (§ 656b BGB). Der Maklervertrag braucht in diesen Fällen außerdem die Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB).

Die Regeln gelten nach ihrem Wortlaut nur für „eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus“. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien ist die Verteilung frei vereinbar. Wer ein solches Objekt kauft oder verkauft, sollte deshalb besonders genau lesen, was im Exposé und im Maklervertrag zur Provision steht.

Für Eigentümer in Düsseldorf ergibt sich daraus eine einfache Rechnung: Wer verkauft, trägt beim Einfamilienhaus oder bei der Eigentumswohnung mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision selbst. Welcher Preis sich in Ihrer Lage erzielen lässt, ordnen die Richtwerte auf der Seite Immobilienpreise Düsseldorf ein.

Geben Sie den Kaufpreis und den insgesamt vereinbarten Satz ein; der Rechner zeigt, wie viel Verkäufer und Käufer nach §§ 656c und 656d BGB tragen. Er schlägt bewusst keinen Satz vor, weil es keinen gesetzlichen gibt.

Zur Provision kommen beim Kauf weitere Kosten. Die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für Notar und Grundbuch rechnet der Rechner auf der Seite Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in NRW zusammen.

Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn, und das ist in aller Regel der Vermieter. Vom Mieter darf ein Makler nur dann etwas verlangen, wenn er die Wohnung ausschließlich wegen des Suchauftrags dieses Mieters beim Vermieter eingeholt hat (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Dann gilt die Obergrenze von zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer.

• Textform: Auch der Vertrag über die Vermittlung einer Mietwohnung braucht die Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz).
• Keine Vorschüsse: Ein Makler darf für die Vermittlung einer Mietwohnung keine Vorschüsse fordern, vereinbaren oder annehmen (§ 2 Abs. 4).
• Laden mit Wohnung: Geschäftsräume, die zusammen mit Wohnräumen vermietet werden, zählen als Wohnräume; für einen Laden allein gilt das Bestellerprinzip nicht (§ 1 Wohnungsvermittlungsgesetz).

Für Vermieter in Düsseldorf heißt das: Die Provision ist Teil Ihrer Vermietungskosten, und Sie vereinbaren sie direkt mit uns. Dafür übernehmen wir Anzeige, Besichtigungen und die Auswahl der Bewerber.

Erst wenn der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist, also der notarielle Kaufvertrag oder der Mietvertrag, und zwar infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers (§ 652 BGB). Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Makler seinen Lohn erst verlangen, wenn die Bedingung eintritt. Eine Reservierung, eine Besichtigung oder ein Exposé lösen für sich allein keine Provision aus.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und übernimmt der Käufer einen Teil, wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB). Aufwendungen, etwa für Anzeigen, sind nur zu ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde, auch wenn kein Vertrag zustande kommt.

Alles, was Sie brauchen, um die Kosten vorher genau zu kennen. Diese Punkte prüfen Sie vor der Unterschrift:

• Höhe als Prozentsatz oder Betrag, ausdrücklich mit Umsatzsteuer.
• Wer zahlt welchen Anteil, und ob der Makler für eine oder beide Seiten tätig ist.
• Fälligkeit: mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags oder des Mietvertrags.
• Aufwendungsersatz: nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist, und dann mit Obergrenze.
• Laufzeit und Kündigung des Maklervertrags, dazu ob es ein Alleinauftrag ist.

Wie diese Punkte im Vertrag aussehen und wie Sie aus einem Vertrag wieder herauskommen, erklärt die Seite Maklervertrag und Alleinauftrag. Wenn Sie unsere Konditionen vorab sehen möchten, schicken wir sie Ihnen gern per E-Mail, bevor wir über Ihre Immobilie sprechen.

Quellen: § 652 BGB, § 654 BGB, § 13 BGB, § 656a BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB, § 1 Wohnungsvermittlungsgesetz, § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz, § 3 Wohnungsvermittlungsgesetz. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.